以上你以為是升級版的比爾?蓋茨“未來之屋”？其實這是目前絕大部分地產商正在推行的“智慧社區”，已經或正在實現的冰山一角。

          從全屋智能到智能通行、安防、便民服務、節能環保，智慧社區正輻射生活的方方面面。更重要的是，這種智能便捷的服務，不再是世界頂級富豪府邸的特配，普通人也可以享受到。

          有數據統計，截止2020年，我國智慧社區普及率已占到全國約40%，市場規模突破5000億人民幣，未來還有望翻番。目前僅天眼查搜索“智慧社區”相關企業，收錄數量就超過19600家。而眼下，這一萬億量級市場，正吸引著更多玩家入局。

數據來源：《AIoT驅動科技地產行業報告》

          作為智慧城市建設的下沉和延伸，智慧社區的發展不過10來年，卻極大地推動了整個新型城市建設和物業數字化管理進程。

          國內智慧社區的興起，最早源于2011年前后科技部等對智慧城市發展的部署。當時受IBM提出的“智慧地球”理念影響，政府對其2009年就開始實施的“智慧城市”方案表現出濃厚興趣。很快，智慧城市建設被列為“十二五”發展的重要目標，于2012年正式開始試點推廣。首批90個國家智慧城市試點名單被公布，隨后增至193個、290個…

          隨著云計算、物聯網、大數據、AI、5G等技術的發展，智慧城市建設如虎添翼。繼“十二五”后，新型智慧城市建設被列入“十三五”規劃的12項優先行動之一，推動智慧社區在全國更大范圍內落地。

          從發展軌跡看，國內頭部房企最早從2011年開始試水，目前試點范圍從一線到新一線都覆蓋。第二波入局潮在2016年前后，碧桂園、綠城、保利、卓越等頭部玩家爭相涌入，以住宅開發項目為基點，逐漸向商超、園區、物流、新零售等業態延伸。眼下，有條件的房企基本都有布局，智慧社區也從“新概念”向“新標配”靠攏。

          從覆蓋場景看，智慧社區不僅限于全屋智能，還實現了公共區域的有效聯動。

          作為智慧社區深耕房企之一的卓越置業集團就在青島打造了首個全面聯動試點，遍布全區的監控系統搭載AI算法，能自動識別打架斗毆、意外摔倒、占道停車、非法入侵等異常行為，實現自動巡邏，智能預警，以減少安保人員工作量，提升社區安全指數。在屋內，空氣狀況、濕度、水溫等都已實現自動調節，簡單一句語音指令，就能開關燈。當家中無人或進入睡眠狀態，燈光能自動關閉，減少不必要的損耗。

           以上讓人們看到了這一面向未來的服務形態在現實的極大可行性。

          智慧社區的高速發展，讓人們切實感受到科技創新帶來的巨大便利。但僅憑這一點，顯然很難解釋整個行業對其的熱情。

          在前期投入大，未來充滿變數的情況下，是什么驅動大批房企紛紛投身其中？

          在萬科董事會主席郁亮的描述中，智慧社區是集團主動擁抱科技變革，服務“美好生活” 的重要媒介，能讓“房屋回歸居住屬性，房地產回歸實業屬性”。

          卓越集團數據業務部副總經理王壽欣在多個場合明確提出：為增加營銷噱頭、擴大產品溢價來做智慧社區，其實是個偽命題，最起碼很難做到可持續。鑒于眼下房地產市場需求、量價行情、建造成本等強關聯，官方有限價及“房住不炒”要求，個人有限購指標，并不是配備智慧社區相關元素，就能隨便提價。智慧社區吸引大家入局，其實背后的驅動主要在2點：

          當然更大的促因來自整個行業。

          近年，房價管控、限購、拿地門檻、貸款管理等調控政策高頻連發，過去幾十年，房地產開發商賴以發展的土地和金融紅利不再。當樓市利潤率接近天花板，如何挖掘新的盈利模式，保持主業航母繼續向前？在競爭白熱化的當下，如何進行差異化競爭，成了廣大房企不得考慮的問題。

          發展智慧社區這項關聯業務，成了不期而然。

          從大環境看，推動智慧社區建設與國家戰略級別的智慧城市建設一脈相承，很容易得到政府的扶持和鼓勵。萬億級市場體量，很有誘惑力，還能成為拉動經濟增長的一大引擎。

          旭輝集團副總裁兼產品中心總經理范逸汀在發布CI-FI 6產品時說到：旭輝智能化的核心是旭慧生活APP，其包含了人臉識別、“無感通行”功能、保護老人小孩的跌倒報警系統等，旭輝用科技來給成人到兒童在社區和家庭中的生活予以新的定義。

          卓越集團數據業務部副總監鄭群也提到過公司新開發項目90%以上都配備有智慧社區軟硬件產品建設方案，其中60%以上覆蓋“公區+戶內”。并且在他看來，頭部房企新開發的中高端小區，基本都有搭載智慧社區配置，部分存量項目也在進行智慧改造計劃。

          時代鄰里CIO孫澤琪也表示時代所使用的家庭全屋中控形態，在市場的逐步深入之下，將會慢慢地培養用戶的使用習慣，撬動全屋智能市場，建立全新的智慧社區服務入口，為用戶提供更優質的社區增值服務，讓更多人實現向往的生活。

          隨著集中供地、融資三道紅線、房貸管理兩道紅線等調控政策下，越來越多的房企從規模化房產銷售到精細化房產運營管理轉型，智慧社區作為增長新一極的重視程度將更加明顯。

         智慧社區前景雖好，技術實現也相對成熟，但從目前看，資金問題正成為其大規模落地的主要瓶頸之一。

          因為智慧社區前期軟硬件投入和后期維護成本較大，很多房企仍停留在傳統“拿地-蓋樓-銷售”的思維模式，缺乏后運營意識，導致很大程度上“起個大早，趕個晚集”，目前實際落地的項目不多，智能化程度也參差不齊。

          而智慧社區的直接受益方——物業，雖然對提效降本需求迫切，但作為房企的業務單元或合作伙伴，話語權有限，利潤點低，也導致實際決策時瞻前顧后，因此解決智慧社區建設資本短缺問題也成了各房企內部的重大課題。

          萬科物業曾嘗試采用“友鄰計劃”，通過刺激社區居民在自家APP商城消費，按一定比例的商家抽成，作為社區公區智能硬件更新維護的儲備金，也有企業通過智慧社區的增值服務（如單元門廣告投放、大數據對接、門禁卡銷售等）來獲取利潤，實現持續的免費投入和維護設備。

          卓越集團則正在采用“新項目開發預留預算+高度標準化壓縮成本+自動化作業減少成本”的方式，推動智慧社區在各地的落地。在開發新項目時就會把智慧社區相應成本預留出來。

          同時聯合技術方新貝奧科技將智慧社區核心場景封裝成單個標準化的產品，面對項目只需針對性選擇相應的功能場景和授權，就能彈性配置，為快速復制經驗和大規模推廣創造可能。另外，全方位強化智慧社區建設對物業管理帶來顯著的效能提升的指標，擴大自動作業范圍和能力，幫助物業在未來大幅削減人力成本。如此一來，資金問題可有效緩解。

          在借助智能軟硬件降本提效上，阿里云IoT事業部智慧地產高級總監沈利在多次演講中強調：目前融合了AI、場景智能的軟硬一體化“機器人”在智慧社區的應用正越來越多，為進一步替代或幫助提升社區治理的人效，創造了可能，未來的社區還會更密集地使用這些智能化工具來提升工作效率。同時以“管家”為核心的服務載體正聚合越來越多的優質服務資源，可以更聰明、更有效率地理解和服務用戶。這是阿里云IoT基于30多家深度合作的TOP級房企的總結。

          將智慧社區建設當做對未來發展的投資，通過產品溢價、成本管控、增值服務等實現智慧社區的快速落地和持續發展，是目前頭部房企比較盛行的做法，但以上更多針對新開發的樓盤項目。

          為了加速智慧社區在舊改項目中的落地，除了房企、物業的市場化投資，政府也加大了補貼和扶持力度。有數據統計：2019年以來，中央財政補貼各地改造城鎮老舊小區5.8萬個。計劃未來五年，全國所有存量社區的智慧化改造覆蓋率，達到30%以上。

          值得一提的是：2020-2021年為強化疫情防控，智能通行、安防、健康監測等智慧化場景應用廣泛，也進一步促成了智慧社區在全國舊改項目的落地。

但從目前看，如何完善智慧社區建設標準體系，并形成差異化優勢，帶動關聯業態發展；如何有效管控成本，推動智慧社區在增量和存量項目的大面積落地；怎樣深入打磨智能軟硬件，盤活大數據沉淀……依然是未來一段時間亟需解決的難題。

          在強化智慧社區標準化水平方面，從集采硬件、業務場景、項目實施流程等集團內的標準化建設到參與行業標準的制定，目前包括卓越、萬科、碧桂園等頭部房企以及阿里、華為等在內的科技巨頭都在做有力嘗試。

          同時，頭部房企還積極與供應鏈上下游伙伴合作。比如與阿里云等一線IoT服務商合作，基于自主開發或第三方地產智能化基礎服務，滿足B端企業的社區運營管理需求和業主隨時隨地獲得社區服務的需求，構建起完整的服務生態，實現社區服務的運營閉環。

          再比如成立聯合實驗室孵化新功能點和新產品，并通過智慧展廳，開放新功能的交互和體驗通道，讓產品開發更好地服務于市場，卓越集團智慧社區技術總包單位深圳新貝奧科技CEO燕毅博士表示，新貝奧將持續深根智慧社區領域，與地產商緊密合作，不斷開拓創新，為房企的智慧社區建設持續助力并在這方面開始了有效嘗試。其中SaaS復用底座的打造就是他們邁出的第一步，在IoT設備接入層面研發物模  型/API轉換引擎，以適應多方物聯網PaaS南向接入生態，并在基礎層構建唯一主數據系統和統一數據體系，同時在業務中心層規劃和沉淀業務域，讓場景回歸業務本身，讓需求更貼合實際。

          “核心場景被封裝成一個個產品，用戶可以像選A、B套餐一樣選擇自己想要的。而后臺只需勾選相應的功能場景和授權，就能靈活配置。”新貝奧科技技術總監謝輝如是描述SaaS復用底座的獨特價值。

          據國際研究機構IDC發布的《全球智慧城市支出指南》顯示：中、美、西歐的智慧城市市場規模總和目前持續占全球市場的70%以上，其中，去年中國智慧城市市場支出規模高達259億美元。

數據來源：IDC《全球智慧城市支出指南》

           從智慧城區到智慧城市服務，不過短短時間，頭部玩家的市場營收已達10億級別。而智慧社區賦能物業管理，帶來的降本增收效果更為明顯。

          從表面看，推動智慧社區建設，是走向智能生活的一小步，但從目前看，不管是推動新型智慧城市建設，還是賦能主業發展，它都是推動時代和經濟發展前進的一大步。

          隨著主流房企智慧社區建設紛紛進入深水區，未來它還能帶給人們哪些驚喜？讓我們拭目以待！